几年前，和我那个“地主”同事，讨论中国房地产价格的走势。
对于一线城市的价格上涨，我们的观点没有明显分歧，仅有的细微差别，他认为北京会引领一线城市的房价上涨，理由是北京的政治地位；而我认为，从更长远的年代看，上海最具上涨潜力，理由是不需要政治护航的自发增长潜力，以及更具现代特色的城市规划。今年，再次聚会时，他承认北京的竞争力需要强力政治维护，一旦减弱，竞争力比不过上海。我觉得他的分析也没错，他看的是5到10年，而我看的是10到30年。相比之下，上海更像纽约，而不是北京。
我们的显著分歧，出现在二线城市的房价走势上。他认为除了一线城市外的房子，都是垃圾，符合他一贯的非凤凰即野鸡的极端观点，正是得益于这种极端观点，让他满杠杆持有多套北京房产，并说服不少老家的人移居北京，改变很多人的命运。我非常欣赏他独立的思维方式和果断的行为方式，和他做同事的几年中，我收益颇丰。
即使这样，我无法说服自己盲信任何人的观点，不能因为他房产的成功投资，就完全相信他对二线城市房价的判断，特别是他无法清晰告诉我背后的逻辑时。而我清楚记得，我明确说出看好二线城市房价上涨的逻辑：即一线城市房价的溢出效应。
当时，我们一边在清华大学里散步，一边聊着房价，我借用清华大学为例。人人都知道清华大学好，为什么不是人人都上清华大学，而退而求其次，上其他重点大学，甚至普通大学？每个人的家庭背景和智力水平不同，有的人溜溜达达就能考上清华大学，有的人要踮脚甚至跳几跳才能碰到清华门槛，有的人想都不敢想。清华大学学位的稀缺性，注定只有少数与众不同的人能脱颖而出。
京沪的房子也是如此，全中国10几亿人口，比比自己的智力、学历、财力、眼光，必须具备至少一样，才能让你挤到队伍前面，获得拥有京沪房产的资格，等大部分人意识到游戏的规则时，京沪的排队游戏已经几近结束，大门逐步关闭。历史造就大门里的这批人，也是这批人成就了自己。
正如无望于清华大学的考生转战其他名校一样，京沪大门外的人不会再错失第二轮竞争，努力在京沪周边的二线城市占据有利位置，既能享受城市本身的发展，还能享受不少一线城市溢出效应带来的惊喜。
另外一个有力的现实证据是珠三角和长三角的二线城市房价，严格遵循市场规律，依据距离上海、深圳、广州的距离远近定义价格。相比之下，环北京周边就是一个怪胎，看不到一点市场经济的影子，北京成为石家庄、天津甚至更远的沈阳、太原、西安、济南的房价黑洞，在北京这棵参天大树的阴影下，环周边城市得不到应有的阳光补给，房价自然起不来。
越畸形的经济越难维持，京津冀的发展模式，早晚会被强大的市场规律扭转过来。贫穷的河北在脱贫的道路上，狠狠拽住北京的后退，释放的有毒空气，把大家绑在同一条船上，要不共发展，要不共毁灭。北京倒逼之下，吐出早年独吞的资源，反哺周边城市，慢慢走向共同发展的良性道路。如果不出差错，环北京周边，将成为继长三角、珠三角之后第三个城市群。
三年后的今天，应验我的推测，环北京周边的主要城市，如石家庄、天津城区和武清，房价涨幅至少翻翻，超过北京，走向价值回归之路。房价的上涨，令人欢欣鼓舞，但潜伏不少风险。这些城市用什么来支撑高企的房价？就业？房租？一切都要看北京的脸色，他们只能享受北京利益溢出带来的好处，北京好，他们才能好。
即使有溢出效应，二线城市的房价风险高于一线城市，这是不争的事实。买得起一线城市房子的人，不要贪图便宜的二线城市，毕竟投资最重要的是确定性！
这篇文章有感于过年看到天津武清区的变化。
