纵观多数养老地产，要实现盈利好难。大家普遍认为是运营成本和盈利模式的问题，个人认为核心还在于真正的客户数量。距离真正的黄金时代，或许还有5-10年。
一、运营成本和运营风险
从现有开发的养老地产而言，数量约有200间，按照月收费1000-10000不等，整体年收入约为240万-2400万。但为了维持整个项目的运作，企业也需要付出相应的运营成本，以各项设施的维护、人力成本、医疗健康成本、人身风险等。啊，具体不得而知，只知道大家都说成本好高好高….
二、客户在哪里？
人群分析
65岁以上人口出生在1950年以前，但1949年的数据缺失统计分析有一定的问题。但从早期的数据对比可以看出，中国大多数人口集中于农村，从1949-1959年农村人口从90%逐渐降到82%，但还是占绝对大多数。
从2013年的人口数量136072万人和老年人口抚养比约为13.1%，初步估算老年人口的整体比重约为1.7亿，其中农村人口约占1.4亿。
按照老年人的健康程度，大概可以分为健康人群和非健康人群。健康人群对于配套生活设施、娱乐活动、社交等要求明显，非健康人群对于护理、医疗等健康设施要求明显。
按照两种分类，老年人大致分为四类，城市健康老年人群、城市非健康老年人群、农村健康老年人群、农村非健康老年人群。
农村老年人口：根据中国当时的教育水平、社会环境等，农村老年人群整体教育水平不高、乡音突出，这样的基础条件给他们融入城市增加了困难。同时，从家庭结构来看，他们多子女的可能性极高，可充分利用家庭的资源实现就地养老、或者跟随子女城市家庭养老。对于这部分老年人群，无论子女的支付能力有多强，这部分老年人中的健康人士真正能转化为养老机构的潜在客户的人数并不多；只有少部分非健康人士，因支付能力或者不可抗的医疗需要能转化为真正的客户。
城市老年人口，整体转化上为潜在客户的人群可能性较大，但因子女数量、财富积累等因素，家庭或者国外养老仍占一定比例，在整体基数相对较低的情形下削弱了大部分人群。
所以根据以上不靠谱的推测，真正能去到各地养老院、养老社区的老年人口不到500万。对于当下这一现状，在城市或者农村开发专业的养老设施，因观念、支付能力等多重因素的影响，都有可能面临潜在客户不足的情况。
结合上述分析，对于房地产企业而言转型做养老地产，应摆正投资观念。开发以传统改善型住宅为主或者社区配套的养老公寓为主，做好基础设施建设。或者投资于医疗护理类的机构，满足老年人健康养护的刚需。
三、YY的养老地产”黄金时代”
根据不靠谱的智商，从目前来看维持家庭养老占多数养老的可能性较大。
真正实现养老规模化，应该以1980年代的独生子女计划实行为准，也就是等到80后的父母变老的时候。80后的父母按照法定结婚年龄，现如今大概在55、57岁之间，部分晚生晚育的父母年龄可能稍微长一点，所以要等到他们养老应该还有5-10年的时间。到时不是子女不养老，而是子女无法承担4位家长的养老重担。必然其中的一部分家长会以专业养老机构养老为主要方式，以专业的照看和护理水平让年轻人比较放心。
而那时候的畅销养老产品是什么？是郊区养老，一是满足城市老年人口的逃离或者诗酒田园的精神寄托；二是满足农村老年人口的环境适应性和邻里社区关系的打造。三是为所有老年人提供创造的可能性，通过耕种能提供新的产品，通过诗酒田园生活的营造能激发新的兴趣、爱好、交友等可能性，既满足精神生活、又提供社会贡献。子女开车来还可以作为一种度假方式，与父母一同劳作、活动、收获果实，想想就觉得应该是种美好方式呢。为此，开发商或许会拿核心城市近郊区、交通便捷、有多种地理元素的农业用地开发养老地产？嘿嘿，或许吧。
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