【王老师说房】房产投资时,如何避免做接盘侠

前几个月,大三四线城市一路疯涨,

许多投资者闻到了金钱的气味,手握重金,纷纷入场;

一时间,三四线房市一片红火,售楼部水泄不通,

原本普普通通的开盘成为了投资客的建仓盛宴,

殊不知,在三四线楼市爆火的背后,是楼市开的一个小玩笑。

两三月后,楼市回归平静,房价迅速回调,让许多投资者措手不及。

转手难、无人接盘、降价售卖仍无人问津,许多投资者把自己炒炒成了房东。

前两年重庆楼市爆火,许多人从外地打飞的来渝投资;

当时的重庆房价仅为1万出头,这在外地投资者眼中,简直比白菜还便宜。

于是乎,贷款、杠杆、分期....各大楼盘被统统拿下!

在上一波行情,有些人赚得盆满钵满,但也有人被套牢至今。

特别是那些选择建仓CEO盘和老破小房源的投资者,现在还在苦苦等待出手时机。

同样的城市,同样的投资房市,为何有人赚有人亏呢?在王老师看来,是思维上的差异导致了结果的天差地别。

在近几年,房产投资在一直是身边绝大多数人的投资方式,因为我们的财产在不断的贬值,而固定资产投资因为其高保值,高收益成为了投资理财的首选。

确实,房产投资,在国内很长一段时间里,都是绝大多数人的主要投资渠道。这些年,一波波行情暴涨把房价不断推上新高位,很多人通过投资买房捞到不少钱;赶上好时候,甚至随便买买就能一夜暴富。我们也习惯了房价的肆意增长,身边也有很多人因为投房子捞了不少钱,随便买买就走上了人生巅峰,误以为是实力,其实只是运气。

翻倍、暴涨,让人眼红,也往往让人迷失自己,在国家的调控下,暴涨越来越难,而投资者们还未从曾经的狂欢中反应过来,仍然以“涨价“为核心,哪里涨就投哪里,而忽略了房产投资最重要的属性:流通性。

三四线城市暴涨是事实,但三四线楼市刚需不足也是事实,随着城市化进行的加剧,现如今的三四线还有多少接盘侠呢?趁着三四线暴涨时进场,却无人接盘,只有自己来当接盘侠。

同样的道理,各大CEO盘和老破小,要么价格过高,受众少,要么区位较偏,无人问津,这些项目都违背了流通性这一大原则。前几年和这几年,行情变了,如果还抱着之前的思维胡乱建仓,等待我们的,最终将是被套牢,成为接盘侠。

现在的中国楼市,”稳“字当头,因此国家的楼市的调控会持续进行,我们原先的投资思路,需要迭代升级,而我们对楼市的认知也需要更新。在王老师看来,在未来的房产投资中,以下几个方面才是重点。

一、注重流通性

对于股票来说,流动性是我买了这支股票后是否容易卖出,我们常说这支股票流动性很差,就是指很难按理想价格卖出,流动性好的股票换手率也就高,在技术上也有较大操作空间,相对安全一些。对于房产一样适用,流动性高的房产就是能快速变现的,可以是很快的出售、也可以是很好出租的。

市场上很多房子看起来确实规划不错、设计不错、想法也不错,这些或许未来的确都会慢慢落地,但一旦忽视流动性、流动性缺失,那么,从签购房合同的那一刻起,就注定了未来卖房子的举步维艰。

因此在选盘时,我们要多思考一下房子未来几年后如何卖?多久能卖出去?卖给谁?多少钱卖?接盘侠们是怎么想的?如果是我们自己刚需买房,这样的楼盘会不会卖?多多思考,才能少踩坑。

二、知道自己的底线

一个理性的投资客,会预设自己亏损的底线。就是说,想好输掉裤子以后你打算咋办。不妨在决定下订那一刻,问问自己:假如这个房子(铺子)以后转不出手,自己就是接盘侠,我还要吗?那样我会有多少损失,如何面对?如果答案OK,那就买吧。时刻清晰自己的底线,但凡是投资都具备风险,以往闭眼都能赚钱的日子已经过去了,时刻注意风险防范尤为重要。

三、更加沉稳的选盘

闭眼买盘也能赚钱的时代已经过去,在未来进行房产投资时,以下几种类型的项目需要谨慎购买。

1、办公和商铺

曾经的“一铺难求、一铺养三代”已成过去式,那些情况好的商铺投资门槛越来越高,那些差的商铺已然无人问津。很多城市的核心商务区中,写字楼和商铺的空置率尚且高达30%。近几年来,住宅的销售面积和销售额双双上涨,办公楼和商铺却双双下滑,且下滑幅度超过10%,很明显,投资商品住宅的安全系数要远高于商铺和写字楼。再加上商铺的流通性不如住宅,因此此类项目一定要谨慎。

2、八九十年代的老破大,要远离

这类房子时间久,户型差、没电梯、没物业、小区混乱、人员繁杂,绿化基本靠大爷大妈种植的果蔬,居住舒适度极低,流通性不好,另一方面,城市化进城在不断推进,新盘的吸引力明显大于老破小,核心区的老破小刚需家庭买不起,改善家庭看不上,现在拆迁旧改速度放缓,老房子越来越难拆,妄想买套老破大来博拆迁的,基本可以死心了。

3、三四线楼市不要碰

城市化进程不断推进,三四线楼市的接盘人越来越少,甚至有些一二线城市的新盘去化都堪忧,这个时候再去三四线楼市凑热闹,只能把自己炒成接盘侠。

未来房产投资仍然是我们首选的投资方式,但我们的投资思维要一定的转变。不论在哪个城市,刚需永远是这个市场的主力购买人群,投资置业要逆向思维,永远从卖方考虑,才能保证流动性。

健康的房地产市场来了,买房不能再一腔热血脑子空空,未来的技巧不是捡便宜、见房就买,也不是凑热闹,追涨杀跌,而是到接盘侠足够多的地方买,买他们喜欢的城市,他们中意的户型。只有这样,我们才能避免成为接盘侠,为自己带来实际收益。

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