最近，深圳楼市很热。

半个月之内，二手房成交量，就已经突破5000套，市场上隐隐有“牛市”的征兆。

分析最新的成交情况，我发现当下的深圳楼市，有3大明显特点：

1、便宜是王道

第一个特点是，深圳购房者，对价格越来越敏感。

不知道因为疫情，大家现在买房都开始变得精打细算。

相同总价的两个产品，一个价值高单价高，一个价值低价格便宜的，很多人直接会选择后者。

消费降级，在近期的楼市上，体现得淋漓尽致。

其中一个明显的案例是，龙岗区域的走热。

前5个月以来，龙岗一直是深圳成交最活跃的区域，布吉和龙中卖得最好。

有人说这是因为供应量大，但我觉得龙岗之所以走热，主要还是因为有预算约束。

毕竟总价300-400万，在深圳想选个不错的品质三房，肯定会考虑龙岗。

对于在坂田或龙中上班的人来说，龙岗其实还蛮适合自住。

虽然龙岗投资属性整体偏差，但坂田和龙中学位房的涨幅还是有目共睹。

另一个价格敏感的案例，我觉得是碧海西乡的成交活跃。

深圳之前表现最好的区域是宝中，而且8月底深圳40周年活动，对宝中肯定还会有一轮利好。

相对未来来看，现在还是便宜，可能有人会问，为什么这个阶段宝中成交没那么热？

因为宝中的价格已经涨了上去，由于价格太高，大家虽然看好，但不太愿意去宝中当“接盘侠”，而是会选择去离宝中也不远的区域淘笋。

于是，体现在结果上，就是碧海和西乡区域的二手房表现亮眼。

在投资上，我们把这个叫“购买力的外溢”。

当然，金融街打新火爆，其实也跟价格有关。

因为本身这个新盘的价格就相对便宜，很多人都有资金能够参与，而且售价上又比附近二手便宜1-2万/平，所以人们才会像疯了一样的去认筹。

要知道，那可是光明。虽然未来很光明，但现在除了规划啥也没有。

你说大家在意这些么？完全不在意，因为价格便宜能赚钱就好。

2、 买新不买旧

第二个特点是，深圳购房者，现在是买新不买旧。

楼龄，在深圳真的很重要。新盘、次新二手、老破房，遵循的是三个不一样的定价逻辑。

深圳是个年轻的城市，能在深圳买房的，很多都是年轻人，这些人要么是人中龙凤，要么是家里有钱，不管怎么样，第一选择都不是买一套老房子。

最明显的案例，就是罗湖。

要知道，深圳以前是从罗湖起家，很多老一辈的深圳人甚至觉得，出了罗湖就不叫深圳。

然而现在呢？

除了学位房和部分大面积豪宅外，罗湖房价的涨幅，整体完全跑输大市。

为什么？还不是因为你老了。

深圳的买房者，很多时候很像个“渣男”喜新厌旧。

罗湖太老，直接不看，福田年纪偏大，竟然卖输给碧海，而光明年轻得只有规划，现在就能卖到7万/平，想想也是很魔幻。

和其他城市不同，深圳的城市中心一直在转移，原来市中心的老房子，还真不一定能保值，因为市中心都有可能变掉。

近几年来，深圳的发展是一路向西，南山宝安的房价，已经追平甚至超越福田和罗湖。

由于深圳地少人多，新的土地，或新的填海区，总是能得到更多资源的扶持，这也有利于ZF们卖地赚钱。

所以，在深圳，新的总是比老的要好。

新房市场，虽然楼龄最新，但由于选择有限，大部分买家都会妥协买次新二手房。

在二手房市场，次新往往就有溢价。

老房子不管它地段再好，只要没有好学位，现在就是卖不太动。

之所以这样，我觉得还是因为，在深圳买房的，主要是年轻有钱的家庭，有的选宁可牺牲通勤时间，也不愿意在老破房子上轻易妥协。

过去5个月里，龙华片区的红山和民治，成交量相当活跃。

以前龙华承接的是，福田的外溢购买力，很多人在福田上班，但买不起福田，就考虑去龙华上车。

而现在情况发生了变化，福田也在变老，而红山和民治片区，近几年发展得很快，又是龙华少有的，居住体验不错的新区域。

所以，上半年龙华成交量，比福田活跃，也就并不奇怪了。

3、学位真刚需

要我说，深圳近期最热的，肯定还是学位。

深圳新生儿多，年轻人多，好学校少，供应量慢，这就注定了未来几年内，深圳学位房都是一道无解的命题。

福田深高南事件，很可能只是个开始。

像深高南这样的学校，缺口实在太大了，今年有1000多的缺口，家长们提前5年买了学位房都不一定能上学。

所以怎么办呢？

最好的办法，就是干掉竞争对手，因为你们小区上得多，我们小区的名额就会少。

于是有人得利，有人血亏。

最近福田事件还没过去，罗湖的翠园东晓就有人投诉录用过多工业仓储用地生源，罗湖JY局也不得不公开回应。

这段时间，之所以有这些事情，主要还是因为深圳优质教育资源过于有限，在这样的零和博弈下，竞争总是血腥而残酷的。

接下来呢？我觉得，可能还会更加残酷。那些因为历史遗留问题能上学的小区，很快都要面临同学区其他家长的挑战。

说白了，哪有什么人人公平，大家要的，是只对我公平。提前买好学位房，才能有谈公平的话语权。

这段时间，正值深圳初中报名季，到7月份前，学位房成交都会比较活跃。

现在深高南事件，只会让家长们更加关注学位房，有条件的家长们甚至会考虑提前购买。

现阶段，除了部分名校学位房走热之外，很多新学校的学位房也开始“蠢蠢欲动”。

最近有个中介的朋友告诉我，深云村，房东挂盘770万，结果以800万在业主家拍卖成交，其中有个客户卡里有钱在理财，5分钟没转过来马上就被其他客户给抢了。

为什么这个盘这么火？我们分析是因为对口中科院先进研究院实验学校的学位，上次考试才98人，而且是第一次考试。

连名校预期都没完全确定，家长们就迫不及待下手，可能是担心不买还会继续涨，只能说市场太过疯狂。

4、总结一下，深圳现在卖得最火的产品，一定有三个特质的其中之一：价格相对便宜、楼龄次新、带好学位。

随着成交的逐渐活跃，市面上的洼地肯定会被慢慢填平。

预计下个阶段，我们会迎来“购买力的回归”，外溢片区价格上涨，进一步突显出核心区域的高性价比，所以核心区域会慢慢起势。

和深圳类似，另一个一线城市，上海最近二手房成交量，也走出了近4年来的历史新高。

都说，深圳和上海是全国楼市的风向标。

两个龙头都已经启动，相信今年全国整体的行情，应该也不会太冷。

而对于很多朋友来说，现在又到了买深圳的最好时机，6月行情还会继续。

更多房产咨询，请关注熊大说深房，v信 公 众 号