原创： 王立达、吴学俊 云帆法律评论 4月22日
#前言
如前述系列文章所述，房地产企业在从事项目开发的过程中需要大量资金，而随着政府连续出台严厉的调控政策，房地产行业原有的银行、信托等融资渠道逐渐收紧，私募基金则在近年来获得了较大规模的发展，为此本篇我们着重介绍房地产私募基金。
01房地产私募基金的概念
通常，私募基金(Privately Offered Fund)是指一种针对少数投资者非公开募集资金并运作的投资基金，由于私募基金一般是封闭式运营，投资者不得随意抽回投资资金，这为私募基金的稳定运作带来了保障，故私募基金得以进行房地产这种相对长线的投资。因此，“房地产私募基金”顾名思义就是将房地产行业作为投资目标的私募基金。
房地产私募基金的投资和获利方式很多，常见的方式包括：房地产项目公司股权、房地产项目资产（含在建工程）、持有房地产项目获得稳定的租金收益等。
02房地产私募基金的常见运作模式
根据基金的组织结构的不同，常见的组织形式可分为：契约型、公司型、有限合伙型。
（一）契约型
在契约型的构架中，基金管理人与投资人基于契约关系而设立的委托/受托管理法律关系的一种集合投资模式，由基金投资人、管理人、托管人根据基金合同管理、运用基金财产。
（二）公司型
公司型，就是由基金投资人和管理人共同出资设立一家有限责任公司，以该公司为平台对外投资，管理人根据股东协议和公司章程的规定控制该公司，对该公司的对外投资进行管理。投资收益根据股东协议和公司章程的规定向各投资人股东分配。
（三）有限合伙型
有限合伙型基金中，基金管理人是合伙企业的普通合伙人(GP)，负责合伙企业（基金）的经营管理，承担无限责任。基金投资人是合伙企业的有限合伙人 (LP),只承担出资义务，不参与经营管理，并承担有限责任。合伙企业作为投资平台对外进行投资。投资收益根据合伙协议向各合伙人分配。
该基金设立模式存在设立程序简单、责任分配合理、税负低、运营成本小、投资决策效率高、收益分配灵活、退出自由等优势，目前较为普遍的被采用。
有限合伙型房地产私募基金的成立程序（不含私募备案程序）一般分为：（1）基金筹备阶段，私募基金发起人须对拟发起成立的基金作具体筹备和规划；（2）基金募集阶段，通过发起人对私募基金的推介，吸引基金投资人认缴基金出资；（3）基金设立阶段，核心是完成有限合伙企业的工商登记。
03房地产私募基金尽调要点
房地产私募基金的尽调更多的需要关注土地使用权情况、项目开发合法性和项目开发情况，我们简要列举如下：
1.项目公司是否具备与项目相适应的开发资质和能力
2.土地使用权状况
项目公司是否取得土地使用权、签约主体是否有效，取得土地使用权的方式，土地用途有无变更，是否存在限制开发条件等。
3.项目开发情况
项目性质、容积率等规划指标，根据项目开发进展是否已经取得建设规划许可、工程规划许可、建筑施工许可、销售许可等批文。
4.重大合同
关于项目开发的重大合同是否履行了必要的程序（如招标），合同内容是否详尽，是否存在潜在纠纷等。
5.涉诉情况
需查明被投资项目有没有正在进行的或者潜在的违约或侵权诉讼纠纷等。
其他详细的尽调要点，可见我们之前的文章《法律尽调及常见风险点》
04房地产私募基金退出机制法律风险预防
作为私募基金实现收益的关键环节，基金能否顺利退出房地产项目历来是基金关注的重点。一般而言，常见的基金退出方式为：项目清盘、股权回购、项目转让。这三种退出方式的风险及预防我们详述如下：
（一）项目清盘
项目清盘后退出，是指被投资的房地产项目实现销售后，项目清盘，基金实现退出。这种模式中房地产项目的销售进度、售价等商业条件将直接影响基金能否按计划顺利退出。
基金在投资之前，必须对项目能否按期实现销售目标作充分调查和评估。具体而言，项目开发计划和进度能否顺利进行、项目预售条件能否及时取得、项目市场宣传是否到位等都是影响项目销售的重要因素。
所以为防范风险，基金应在与被投资方签订的相关投资协议中，应就这些影响项目销售目标的因素作出明确规定，如明确开工期限、对建设进度节点管控、对预售条件实现期限作约定，同时设置违约责任，以期确保项目的顺利退出。
（二）股权回购
股权回购，这种退出机制主要适用于股权性投资的情形。即在基金成为被投资项目公司股东后，约定满足一定条件（期限）后，被投资方以特定条件回购私募基金所持有的被投资项目公司股权。这种退出机制的法律风险在于，被投资方可能不履行回购条款及回购条款可能被认定为＂固定回报条款”而无效。
对此，基金一方面需要在投资协议中约定适当的违约责任或者担保措施，避免被投资方违约。另一方面在设置回购对价的过程中，应与被投资项目公司的价值相挂钩并随之进行动态调整，而不能设置为固定对价，以防被认定为“不承担经营风险，只收取固定数额货币”的情形。
（三）项目转让
与股权回购不同的是，项目转让的退出机制，是通过向被投资方以外的第三方转让项目权益（多为股权）的方式，实现投资退出。由于目前的项目转让退出多通过股权转让退出，故法律风险主要表现在可能存在限制股权转让的情形，如公司章程中设置了股东对外转让股权的限制条件。
故基金在投资前必须对项目公司的章程、项目公司对外签署的合同等作充分的了解，以确保不会存在限制股东股权转让的规定或约定。并且在投后管理中，应尽可能委派核心人员对重要事项予以决策、对重要环节予以监管，如委派董事对重要事项（限制股权转让）行使一票否决权，委派财务人员对财务予以监管等。
#以上
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