年度得到·香帅中国财富报告25讲
16丨城区老破小和城郊大别墅，哪个值得买？
上一讲课程里我给你讲了房产投资在城市选择上的“阳光溢价原则”，给定经济条件相似的情况下，阳光好、气候好的地方更有潜力。但是，不只是城市和城市之间的房产会产生分化，一个城市内部实际上分化也非常严重——比如我前面讲过的上海两套房的故事，即使都在一个城，甚至都在浦东区，价格和涨幅也会差很多。
那么，站在2020年的这个关口，城市内部的房产该怎么选呢？尤其对于那些还在打拼的年轻人来说，一个特别常见的困境是：资金有限，城里只能买个老破小，城边上就可以买个稍微像样一点的公寓，该怎么选呢？
一、睡城的故事
在给出答案和逻辑之前，先跟你分享几个关于城市的故事。
在北京周边有个传奇的地方叫燕郊，即使你不在北京你也肯定听说过，这是北京CBD国贸往东30公里的一个河北小镇。白领们早上从这去北京上班，下班回到这睡觉，所以被称为“睡城”。
燕郊的房地产开发是从2009年北京楼价疯涨开始的，当时，北京房价到了18000元，而燕郊才3000元，是北京的1/6, 离国贸只有30公里——算车程也就半小时，而且，一直传闻地铁平谷线会通到燕郊，这又能很大程度上解决燕郊到北京的通勤问题。
综上所述，很多年轻人觉得燕郊“性价比”高。而到了2015年，和燕郊相邻的北京通州区又被定为“北京副中心”，在这个概念下，燕郊的价格一路猛涨到每平米3万多。年轻的国贸白领们就幻想着燕郊能成为北京CBD的“后花园”。
有句话叫做“理想丰满，现实骨感”。燕郊30分钟直通国贸就是这样的例子。燕郊到北京的直线距离确实只有30分钟，而且未来可能还有地铁——但问题是，其实你根本挤不上早高峰、晚高峰的地铁，而开车的话，加上堵车，路上平均要1个半小时，有时在高速公路收费站就要堵一个小时。除此之外，燕郊的基础设施差，排水系统很差，车子通常要买涉水险，雨势大时甚至会淹没道路，在路上开车也会面临危险。
时间一长，理想的光芒退去，现实的骨感露了出来，燕郊房子的流动性也随之下降。4年之后的2019年，北京房价平均5.9万，上涨了44%，而燕郊从3万直降到1.8万，几乎腰斩。
燕郊绝不是特例。我们再来看一个例子。
上海奉贤区的海湾镇，与市中心相距46公里，曾梦想打造出世界第九湾。2010年时，行情也一度火爆，楼盘均价达到1.2万。但是，10年过去了，不仅自身产业没有发展起来，通向上海南站的火车还被废弃了。到现在，海湾镇的房价还在一万多元徘徊，完全没有赶上这一大波上海房价上涨的行情。
不只一线城市是这样，一线城市之外也是同样的规律。
成都这些年虽然一直在搞新区建设，向外蔓延，但是郊区的房价涨幅却依然比不上市区，比如成都北部距市区40多公里的彭州市，和市中心的差距越拉越大。还有，就连三线城市临沂，也有类似的情况，市中心和郊区的房产差距从2011年的40%变成了60%。
也就是说，过去十年，各个城市都在出现内部分化：城中心的房价涨幅远远高于城市郊区。
假设你2010年投资一套100万元的房子，在北京西城区大约就是一个30平米的小套间，而在延庆则可以买一套100多平米的大公寓。到2018年，这两笔投资的价值分别是360万和200万，回报率相差160%。如果当初是贷款买的话，那回报率会相差更多，能相差到530%。
二、城市是个网络
你可能会说，这些现象我注意到了，但是为什么会这样呢？为什么同一座城市的不同位置，价格会相差那么大？其实这个现象和“城市”的本质密切相关。
在我们常见的概念中，“城市”是个静态的行政区划——政府划定城区，盖上大红章的户口成为城里人。但是你如果仔细想想，城市是什么？
城市是一张网，人的汇聚和交互形成社交、交易等人际网络，支持人的活动的则是“基础设施”功能网络，包括水电煤卫通讯、道路交通、医院、学校等等。和人际网络一样，功能网络中最有价值的是“枢纽节点”，也就是能实现更多“链接”的节点，比如城市的中心地带，各种交通干线的交会处，学校、医院、商圈等优质资源配套齐全处，等等。这些节点可以将人与各种基础设施和功能机构紧密连接。换句话说，和这些枢纽节点越近，你和这个城市的链接就越紧密，你的能耗（e.g.时间、精力）会更少，效率更高。
这种抽象表达的背后是可以算出经济账的。前年，我有个博士生毕业，小两口面临着一个选择：他们当时在金融街附近找到了工作，但家里给的钱只够在单位附近买个30多平的小开间，或者，去房山买个120平米的公寓，他们心里就很犹豫。
我给他们算了笔账：住在房山的话，每天路上通勤大约3个多小时，按照他们的薪水，每小时工资大约150元，三小时就是450元，两个人是900元。一年250个工作日，小两口的“时间成本”就是22.5万元，如果考虑每年10%的工资增速，10年下来，时间成本就是360万元。
这还没有算节约的时间可以用来做什么：比如，可以多睡大半个小时，学习一小时，或者加一个小时班，这些都会变成你的人力资本积累。更重要的是，离你的单位近一点，当团队或者老板需要你的时候，你随时都可以出现——千万不要小看这一点，这很容易让你得到“靠谱”的标签，得到更多机会，升职更快，薪酬的增速也可能远远超过10%。
实际上，“时间”就是有价格的——收入越高、竞争越激烈的地方，时间成本就越高。
在高收入国家的发展历程中，一旦进入万元美金社会，也就是一个高收入、人力资本密集型的中产社会，大家的时间成本会越来越高，对“便利”的需求也会被放大——路上通勤时间的长短，附近有没有好餐馆、酒吧、博物馆、电影院、商场，上学看病是否方便可靠——这些“基础设施”的便利度所带来的价值，会随着整个社会收入的上升而上升。即使是已经进入发展稳态的美国，也不例外。二十一世纪以来，芝加哥市中心的房价，增长了超过50%，而郊区的房价几乎没有上涨。
中国正在进入“大城市化”的阶段，未来城市这套网络会越来越复杂，人们的时间成本也会随之越来越高。所以，城市网络节点处、城中心的溢价只会越来越高。换句话说，关于城中心老破小和城郊大别墅的这场竞赛，便利与否这个变量就可以决定输赢——这就是我要给你的关于未来房地产投资上的又一个重要原则——房地产的“便利溢价”原则。
一个万元美金的中产社会，伴随着时间成本越来越高，房地产的便利溢价也会越来越高。
最后要给你一个惊喜——我们团队计算了全国各个地方的基础设施可及性（也就是当地的医院、学校、商场和车站等基础设施的便利程度，并将其量化成了数值，数值越小，便利程度越高）。在下面，我们将全国前100个城市中基础设施可及度最好的区都给你列了出来，希望你在考虑“便利溢价”的时候能作参考（由于城市之间差别较大，建议你在同城之内作数据比较）。
今日得到：
1、过去十年，各个城市都在出现内部分化：城中心的房价涨幅远远高于城市郊区。
2、为什么同一座城市的不同位置，价格会相差那么大？其实这个现象和“城市”的本质密切相关。在我们常见的概念中，“城市”是个静态的行政区划——政府划定城区，盖上大红章的户口成为城里人。
3、城市是一张网，人的汇聚和交互形成社交、交易等人际网络，支持人的活动的则是“基础设施”功能网络，包括水电煤卫通讯、道路交通、医院、学校等等。
4、和人际网络一样，功能网络中最有价值的是“枢纽节点”，也就是能实现更多“链接”的节点，比如城市的中心地带，各种交通干线的交会处，学校、医院、商圈等优质资源配套齐全处，等等。这些节点可以将人与各种基础设施和功能机构紧密连接。
换句话说，和这些枢纽节点越近，你和这个城市的链接就越紧密，你的能耗（e.g.时间、精力）会更少，效率更高。
5、实际上，“时间”就是有价格的——收入越高、竞争越激烈的地方，时间成本就越高。在高收入国家的发展历程中，一旦进入万元美金社会，也就是一个高收入、人力资本密集型的中产社会，大家的时间成本会越来越高，对“便利”的需求也会被放大——路上通勤时间的长短，附近有没有好餐馆、酒吧、博物馆、电影院、商场，上学看病是否方便可靠——这些“基础设施”的便利度所带来的价值，会随着整个社会收入的上升而上升。
6、中国正在进入“大城市化”的阶段，未来城市这套网络会越来越复杂，人们的时间成本也会随之越来越高。所以，城市网络节点处、城中心的溢价只会越来越高。换句话说，关于城中心老破小和城郊大别墅的这场竞赛，便利与否这个变量就可以决定输赢——这就是我要给你的关于未来房地产投资上的又一个重要原则——房地产的“便利溢价”原则。
7、一个万元美金的中产社会，伴随着时间成本越来越高，房地产的便利溢价也会越来越高。
