——这篇文章主要计算【贷款投资买房的成本和需要预期的收益】
这篇文主要科普下贷款投资买房的成本，也让小伙伴了解如果贷款投资买房，房子需要涨多少才是真正有收益的。本文不是专业投资文章，有写的不好的或不正确的地方，还请各位指出。
以下先以买广州一手房为例
假设我们购买一套100平方，每平方1万的新房，总价100万，首付30万。
【可以卖出的需要多少年？】：
1.房子交房时间按1年到2年
2.房产证下来在交房后半年到2年（有房产证才可以卖）
3.房产证到手后两年再卖出，这样可以不用交营业税/增值税，要不需要交销售总价5.55%的税
所以初略按持有一手房5年来算。
【购房5年的成本】：
1.首付30万，5年所产生的收益，按年利率6%来计算。（也就是假设不买房，30w在5年是可以产生相应的利息）；
2.贷款70万，5年所支付的利息，按标准商业房贷利率4.9%计算；
3.房屋的维修基金：105元*平方数；
4.买房契税：90平方以上，总价*1.5%；
5.卖房契税：90平方以上，总价*1.5%，一般都是买家承担的，这里不计入。
6.卖房个税：如果满5年，或者这套房子是卖房名下唯一的一套房子，则不需要缴纳。如果不是要交总价1%的个人所得税，一般都是买家承担的，这里不计入。
7.卖房中介费：卖方总价*1%，一般买卖双方各承担1%，因为不确定卖房价格，所以总价先按购房价格来算。
8.4年物业管理费：按2元每平方，房子到手4年来算。
9.其他费用，如印花税、按揭手续费，房屋评估、交房验收、水电费、提前还款违约金等费用按房屋总价1%计算（实际不止1个点）。
10.如果房子出租的话可以产生收益，但是需要房主投入装修，按广州比较低的租售比的情况来看，如果按2%的租售比算（一年能收到的租金/房价总价），100万的房子大概4年能收8万回来，大体跟投入的装修和家电费用持平（这里还不算装修过程不能出租的时间），所以这里不考虑出租和装修的因素。
分别计算如下：
1.首付5年复利利息（就是第一年的收益的利息投入到第二年的投资）：300000*（1.06^5）-300000=101467.67
2.因为还款利息差不多是等差数列，所以取第1个月和第60个月还款利息之和*30
（以下是房贷计算器按70万贷款，4.9%商业贷款利息计算的）
30年贷款等额本息前5年还的利息：（2858+2625）*30=164490 第1个月月供3715
20年贷款等额本息前5年还的利息：（2858+2390）*30=157440 第1个月月供4581
30年贷款等额本金前5年还的利息：（2858+2390）*30=157440 第1个月月供4803 第60个月月供4334（跟上面20年等额本息没太大差距）
20年贷款等额本金前5年还的利息：（2858+2156）*30=150420 第1个月月供5775
选择中间档的157440
3.房屋的维修基金：105*100=10500
4.买房契税：1000000*1.5%=15000
7.卖房中介费：1000000*1%=10000
8.四年物业管理费：2元*100平方*12个月*4年=9600
9.其他费用：1000000*1%=10000
总计：101467.67+157440+10500+15000+10000+9600+10000=314007
也就是说5年后，你的房子要涨到132万以上，相当于每平方涨3200元，涨幅32%，那你扣除其他的成本，可以保证你首付在这5年内有一个6%的年利率增长。因为以上都是非常保守的计算，中间可能还有其他预估不到的费用产生，建议把标准拉到每平方涨4000元以上。
以下再按不同大小和面积计算，按上述方法计算，总结如下，大体都是可见成本在30%左右，建议预留到40%
如果持有年限再增加2年，结果如下。相当于每年增加5.5%的成本。
如上面数据总结，按照不同的贷款买房方式，大概一年的成本是这套房子购入总价的6%左右，而且这里没有计算还房贷里面包含的房子的款项所产生的复利，6%只是非常保守的成本。另外我们还可以总结下面的一些结论。
如果投资买房，怎么样更划算呢。
1.【全款和贷款买房哪个划算】首先因为这里首付的成本是按年利率6%复利来计算，贷款按4.9%的利率每年计算，所以全款的成本按这个计算方法来算是更高的，也就是如果你有投资渠道能达到年收益率4.9%以上（也就是房贷利率以上），并且还能坚持复利投资的话，那应该选择贷款买房。
2.【如果提前卖房，支付5.55%的税费划算吗】5年后卖出的价格不止当初的买入价格，如果按销售价格是当初买房价格130%来计算，这个税点相当于5.5%*130%=7.2%，按照上面计算的2年的成本约12%来计算，如果预计未来两年没什么涨幅，那早点卖是更划算的，即使要支付5.55%的手续费。
3.【投资二手房和新房哪个划算呢】这里不考虑二手房和新房的增值空间和增值速度。按成本计算，如果二手房装修、家居都齐全，可以直接出租的话，那投资二手房的持有成本更低；另外二手房的交房时间和房产证到手的时间相对一手房更短，如果按签约就能交房产证，再过2年销售，那么二手房需要持有的时间比一手房要短至少2年，相对的成本也便宜不少。如果看好短期涨幅，并想短线操作，投资二手房应该比一手房更好。
4.【如果投资的房产先用来自住呢？】那相当于这个房子可以让你节约租金，那你可以在成本里面，减去租相同的房子的租金，来计算成本。以广州租售比2%左右来计算，相当于一年成本在4%左右。
这篇文章不是专业的研究文章，很多计算都在理想情况下进行，可能有很多不严谨和考虑不周全的地方，信息仅供大家参考，如果有错误的请提出，我会及时修正，希望这篇文章对您有帮助。
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