小区内建造的人防工程平时用作车位，开发商是否有权对人防车位进行买卖或租赁，业主应该注意哪些法律风险？

根据《人民防空法》第十八条的规定，人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。人防车位平时用做民用，停放车辆，战时用做物资掩护、防空、医疗救助、国防安全。

一、人防车位归谁所有

人防车位究竟归谁所有，目前没有统一的法律来规范此问题，目前有两种情况：

1、人防车位所有权人为投资人

根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条的规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。

同时，根据《重庆市人民防空条例》第七条的规定，人民防空设施建设及开发利用，享受国家、市人民政府规定的优惠政策。鼓励企业事业单位、社会团体和个人，以多种方式投资建设和利用人民防空设施，其所有权和收益归投资者。

可见，在上海和重庆，人防车位的所有权归属于开发商，并且开发商可以登记为产权人，对人防车位享有收益的权利。

2、人防车位所有权人不清晰，但不影响投资人享有使用权、收益权

《人民防空法》对人防车位的所有权归属没有明确的规定，只规定了谁投资，谁受益原则。其第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

同时，北京市、江苏省、海南省、西藏自治区、贵州省等省份在制定本省人防相关法规、规章时，基本上延续了《人民防空法》的类似规定，全部回避了人防车位的产权问题，仅仅规定投资人对人防车位享有使用权、收益权。

在厦门金海花园业主委员会诉厦门金嵩房地产开发公司地下人防工程产权纠纷案中，厦门市中级人民法院认为，由于我国现行法律未对人防工程的产权归属及登记作出规定，对这类人防工程谁都无权主张所有权，但开发商可以使用、收益。该案说明，在没有法律明确规定人防车位的所有权的情况下，法院只能认定开发商对人防车位享有使用、收益的权利。

二、是否可以买卖人防车位

在人防车位产权人不明确的情况下，投资人只能对人防车位进行使用、收益，并无权对其进行处分，其他任何人更不能对该类人防车位进行任何处分。

在人防车位明确确定归属投资人的情况下，根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》的规定，并没准许开发商将人防车位进行买卖，也没有禁止开发商将人防车位进行交易。实践中，根据具体项目，开发商是可以为业主办理人防车位的产权，并且也有业主确实拿到了人防车位的产权证。与上海相比，重庆的态度就非常明确，根据《重庆市国土房管局关于房地产开发项目中车库销售有关问题的通知》（渝国土房管发〔2011〕217号），房地产开发企业开发的车库（含人防车库）在办理商品房预售许可或依法进行初始登记后，可按规定进行销售。

三、人防车位是否可以租赁

在人防车位产权不明晰的情况下，开发商对人防车位享有使用、收益的权利，开发商是可以将人防车位出租给业主获取收益的。在开发商拥有人防车位产权的情况下，如果开发商不能出售或不愿意将人防车位出售给业主的，开发商有权将人防车位出租给业主。

那开发商是否可以将人防车位长租给业主呢？根据《江苏省物业管理条例》第六十六条、第八十九条规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠，如果租期超过三年的，虽然合同依然有效，但会面临行政处罚。除江苏省之外，根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，因此人防车位租赁的最长期限不得超过20年，有的开发商忽悠业主说人防车位的使用权为70年，完全是违法行为。

综上，人防车位的所有权、租售的法律法规都非常不完善，没有统一的法律规定，在解决人防车位纠纷的时候，要重点关注当地的法律法规规定，从当地实际出发，方能正确解决法律问题。

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