第六章 建筑项目竣工决算的编制和竣工后质量保证金的处理
第一节 竣工验收
一、竣工验收的条件
完成建设工程设计和合同约定的各项内容，主要指设计文件所确定的、在承包合同中载明的工作范围，也包括监理工程师签发的变更通知单中确定的工作内容
有完整的技术档案和施工管理资料
有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告
有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件
有施工单位签署的工程保修书
二、竣工验收的范围
工业投资项目经负荷试车考核，试生产期间能够正常生产出合格产品，形成生产能力的
非工业投资项目符合设计要求，能够正常使用的
三、竣工验收的依据
上级主管部门对该项目批准的各种文件
可行性研究报告
施工图设计文件及设计变更洽商记录
国家颁布的各种标准和现行的施工验收规范
工程承包合同文件
技术设备说明书
建筑安装工程统一规定及主管部门关于工程竣工的规定
从国外引进的新技术和成套设备的项目，以及中外合资建设项目，要按照签订的合同和进口国提供的设计文件等进行验收
利用世界银行等国际金融机构贷款的建设项目，应按世界银行规定，按时编制《项目完成报告》
四、竣工验收的标准
1.工业建设项目竣工验收标准
生产性项目和辅助性公用设施，已按设计要求完成，能满足生产使用
主要工艺设备配套经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件所规定的产品
有必要的生活设施，并已按设计要求建成合格
生产准备工作能适应投产的需要
环境保护设施，劳动、安全、卫生设施，消防设施，已按设计要求与主体工程同时建成使用
设计和施工质量已经过质量监督部门检验并做出评定
工程结算和竣工结算通过有关部门审查和审计
2.民用建设项目竣工验收标准
建设项目各单位单位工程和单项工程，均已符合项目竣工验收标准
建设项目配套工程和附属工程，均已施工结束，达到设计规定的相应质量要求，并具备正常使用条件
五、竣工验收的内容
（一）工程资料验收
工程技术资料验收
工程综合资料验收
工程财务资料验收
（二）工程内容验收
1.建筑工程验收的内容
建筑物的位置、标高、轴线是否符合设计要求
对基础工程中的土石方工程、垫层工程、砌筑工程等资料的审查验收
对结构工程中的砖木结构、砖混结构、内浇外砌结构、钢筋混凝土结构的审查验收
对屋面工程的屋面瓦、保温层、防水层等的审查验收
对门窗工程的审查验收
对装饰工程的审查验收（抹灰、油漆等工程）
2.安装工程验收的内容
建筑设备安装工程验收
工艺设备安装工程验收
动力设备安装工程验收
六、竣工验收的组织
1.成立竣工验收委员会或验收组
2.验收委员会或验收组的职责
负责审查工程建设的各个环节，听取各有关单位的工作报告
审阅工程档案资料，实地考察建筑工程和设备安装工程情况
对工程设计、施工和设备质量、环境保护、安全卫士、消防等方面客观地出全面的评价
处理交接验收过程中出现的有关问题，核定移交工程清单，签订交工验收证书
签署验收意见，对遗留问题应提出具体解决意见并限期落实完成。不合格工程不予验收，并提出竣工验收工作的总结报告和国家验收鉴定书
七、竣工验收的方式
八、竣工验收的管理与备案
（一）竣工验收报告
施工许可证
施工图设计文件审查意见
验收组人员签署的工程竣工验收意见
市政基础设施工程应附有质量检测和功能性试验资料
施工单位签署的工程质量保修书
法规、规章规定的其他有关文件
（二）竣工验收的管理
国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作
县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收监督管理工作
工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施
县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督
负责监督该工程的工程质量监督机构应当对竣工验收对组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程项目质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容
（三）竣工验收的备案
1.国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收的备案管理工作，县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收备案管理工作
2.依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15天内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案
3.建设单位办理工程竣工验收备案应上交以下文件
工程竣工验收备案表
工程竣工验收报告
法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件
施工单位签署的工程质量保修书；商品住宅还应当提交《住宅质量保证书和》和《住宅使用说明书》
法规、规章规定必须提供的其他文件
4.备案机关收到收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档
5.工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5天内，向备案机关提交工程质量监督报告
6.备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15天内，责令停止使用，并重新组织竣工验收
第二节 竣工决算
一、竣工决算的概念
是指所有项目竣工后，项目单位按照国家有关规定在项目竣工验收阶段编制的竣工结算报告
二、竣工决算的作用
建设项目竣工决算诗综合全面的反映竣工项目建设成果及财务情况的总结性文件
建设项目竣工决算是办理交付使用资产的依据，也是竣工验收报告的重要组成部分
建设项目竣工决算是分析和检查设计概算的执行情况，考核建设项目管理水平和投资效果的依据
三、竣工决算的内容
（一）竣工财务决算说明书
项目概况
会计财务的处理情况、财产物资清理情况、债权债务的清偿情况
项目建设资金计划及到位情况，财政资金支出预算、投资计划及到位情况
项目建设资金使用、项目结余资金等分配情况
项目概（预）算执行情况及分析，竣工实际完成投资与概算差异及原因分析
尾工工程情况
历次审计、检查、审核、稽查情况及整改落实情况
主要技术经济指标的分析、计算情况
项目管理经验、主要问题及建议
预备费动用情况
项目建设管理制度执行情况、政府采购情况、合同履行情况
征地拆迁补偿情况、移民安置情况
需说明的其他事项
（二）竣工财务决算报表
1.基本建设项目概况表
2.基本建设项目竣工财务决算表
3.基本建设项目交付使用资产总表
4.基本建设项目交付使用资产明细表
（三）建设项目竣工图
（四）工程造价对比分析
四、竣工决算的编制
（一）竣工决算的编制条件
经批准的初步设计所确定的工程内容已完成
单项工程或建设项目竣工结算已完成
收尾工程投资和预留费用不超过规定的比例
涉及法律诉讼、工程质量纠纷的事项已处理完毕
其他影响工程竣工决算编制的重大问题已解决
（二）竣工决算的编制依据
《基本建设财务规则》（财政部第81号令）等法律、法规和规范性文件
项目计划任务书及立项批复文件
项目总概算和单项工程概算书文件
经批准的设计文件及设计交底、图纸会审资料
招标文件和最高投标限价
工程合同文件
项目竣工结算文件
工程签证、工程索赔等合同价款调整文件
设备、材料调价文件记录
会计核算及财务管理资料
其他有关项目管理的文件
（三）竣工决算的编制要求
按照规定组织竣工验收，保证竣工决算的及时性
积累、整理竣工项目资料，保证竣工决算的完整性
清理、核对各项账目，保证竣工决算的正确性
（四）竣工决算的编制程序
１.前期准备工作阶段
了解编制工作竣工决算建设项目的基本情况，收集和整理基本的编制资料
确定项目负责人，配置相应的编制人员
制定切实可行、符合建设项目情况的编制计划
由项目负责人对成员进行培训
２.实施阶段
收集完整的编制程序依据资料
协助建设单位做好各项清理工作
编制完成规范的工作底稿
对过程中发现的问题应与建设单位进行充分沟通，达成一致意见
与建设单位相关部门一起做好实际支出与批复概算的对比分析工作
３.完成阶段
完成工程竣工决算编制咨询报告、基本建设项目竣工决算报表及附表、竣工财务决算说明书、相关附件等。清理、装订好竣工图。作好工程造价对比分析
与建设单位沟通工程竣工决算的所用事项
经工程造价咨询企业内部复核后，出具正式工程竣工决算编制成果文件
４.资料归档阶段
工程竣工决算编制过程中形成的工作底稿应进行分类整理，与工程竣工决算编制成果文件一并形成归档纸质资料
对工作底稿、编制数据、工程竣工决算报告进行电子化处理，形成电子档案
五、竣工决算的审核
（一）审核程序
（二）审核内容
工程价款结算是否准确，是否按照合同约定和国家有关规定进行，有无多算和重复计算工程量、高估冒算建筑材料价格现象
待摊费用支出及其分摊是否合理、正确
项目是否按照批准的概（预）算内容实施，有无超标准、超规模、超概（预）算建设现象
项目资金是否全部到位，核算是否规范，资金使用是否合理，有无挤占、挪用现象
项目形成资产是否全面反映，计价是否准确，资产接收单位是否落实
项目在建设过程中历次检查和审计所提的重大问题是否已经整改落实
待核销基建支出和转出投资有无依据、是否合理
竣工财务决算报表所填列的数据是否完整，表间勾稽关系是否清晰、明确
尾工工程及预留费用是否控制在概算确定的范围内，预留的金额和比例是否合理
项目建设是否履行基本建设程序，是否符合国家有关建设管理制度要求等
决算的内容和格式符合国家有关规定
决算资料报送是否完整、决算数据间是否存在错误
相关主管部门或者第三方专业机构是否存在错误
六、新增资产价值的确定
（一）新增固定资产价值
１.内容包括
已投入生产或交付使用的建筑、安装工程造价
达到固定资产标准的设备、工器具的购置费用
增加固定资产价值的其他费用
２.计价原则
对于为提高产品质量、改善劳动力、节约材料损耗、保护环境而建设的附属辅助工程，应在建成并正式竣工验收交付使用后，计入新增固定资产价值
对于单项工程中不构成生产系统，但能独立发挥效益的非生产性项目，应在建成并交付使用后，计入新增固定资产价值
对于购置达到固定资产标准不需要安装的设备、工器具，应交付使用后，计入新增固定资产价值
属于新增固定资产价值的其他投资，应随同受益工程交付使用的同时一并计入
３.计价方法
共同费用的分摊方法
（二）新增无形资产价值
１.内容包括
专利权
专有技术（非专利技术）
商标权
著作权
销售网络、客户关系、人力资源
商业特许权
合同权益
土地使用权、矿业权、水域使用权、森林权益
商誉
２.计价原则
投资者按无形资产作为资本金或者合作条件投入时，按评估确认或者合同协议约定的金额计价
购入的无形资产，按实际支付的价款计价
企业自创并依法申请取得的，按开发过程中的实际支出计价
企业接受捐赠的无形资产，按发票账单所载金额或同类无形资产市场价计价
无形资产计价入账后，应在其有效使用期内分期摊销，即企业为无形资产支出的费用应在无形资产的有效期内得到及时补偿
（三）新增流动资产价值
１.内容包括
货币性资金
应收及预付款项
短期投资
存货
（四）新增其他资产价值
１.内容包括
开办费
租入固定资产改良支出
第三节 质量保证金的处理
一、缺陷责任期
（一）缺陷责任期的概念
是指承包人对已交付使用的合同工程承担合同约定的缺陷修复的期限
（二）缺陷责任期期限
从工程通过竣工验收之日起计算。期限一般为1年，最长不超过2年，由发承包双方在合同中约定
二、保修期
（一）保修期的概念
是指在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限
（二）保修期的期限
从实际竣工日期起计算。具体期限按照《建设工程质量管理条例》规定
①地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年
③供热与供冷系统为2个采暖期和供热期
④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年
三、质量保证金
（一）质量保证金的含义
是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人中缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金
（二）质量保证金的预留
发包人按照合同约定方式预留质量保证金，质量保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的5%
合同约定由承包人以银行保函替代预留质量保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的5%
在工程项目竣工前，已经缴纳履约保证金的，发包人不得同时预留质量保证金
采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他方式的，发包人不得再预留质量保证金
（三）质量保证金的管理
缺陷责任期内，实行国库集中支付的政府投资项目，质量保证金的管理应按国库集中支付的有关规定执行
其他政府投资项目，质量保证金可预留在财政部门或发包方
社会投资项目采用预留质量保证金方式的，发承包双方可约定将质量保证交由金融机构托管
缺陷责任期内，如发包方被撤销，质量保证金随交付使用资产一并移交使用单位，由使用单位代行发包人职责
（四）质量保证金的使用
缺陷责任期，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任
如果承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从质量保证金或银行保函中扣除，费用超出质量保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔
由他人及不可抗力原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，且发包人不得从质量保证金中扣除费用
发承包双方就缺陷责任有争议时，可以请有资质的单位进行鉴定，责任方承担鉴定费用并承担维修费用
（五）质量保证金的返还
缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还质量保证金
发包人在接到承包人返还质量保证金申请后，应于14天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。若核实无异议，发包人应按约定返还质量保证金。若无约定，发包人在核实后14天内返还质量保证金，逾期未返还的，依法承担违约责任
