前段时间，有一个前同事，在微信里问我去跑盘要注意哪些事项；于是跟他简要描述了他的跑盘目的，针对目的性跑盘后，提出了几点跑盘要点。

想起来，以前在公司也经常有新人、应届生入行，入职的第一步基本都是房地产基础知识培训以及跑盘，很多人经过了两三年四五年，当说到跑盘还比较蒙圈；今天，就来更大家分析下跑盘这个微专业。

其实跑盘，基本都有目的；比如一个楼盘即将开放，去看下它的现场展示如何，现场接待如何？一个项目即将开盘，去看下客户情况，现场价格是什么水平，即将推出哪些产品，都有什么面积和什么户型等等；

然而，在现实中，很多人只会告诉你“去跑个盘吧，回来写个跑盘报告！”呵呵，你可能就有点蒙了，因为你不知道你的目的是什么，哦！暂且把跑盘报告作为你最终要完成的结果或目的。

那我们就从常规的跑盘，没有特别明确的目的性，来写一下跑盘都要注意哪些方面：

第一方面：大资讯

一、位置

房产界一直流传一句耳熟能详的话就是“地段，地段，还是地段”，地段的狭义说法就是所处的位置，一个项目所在的位置，直接决定了其身价；最简单的例子就是，北京三环以内和五、六环以外的房价，中间可能隔着几条黄浦江吧。

为什么说是狭义的说法，因为位置并不是地段的绝对说法，项目的其他素质完全会影响其价值；例如后续几项：

二、未来发展

即是项目所处时间和空间背景下，在近期以及未来有无利好的发展规划；大到中央、国家，小到市政府、区规划，在附近以及周边辐射区域有无重要投资或建设，可以为项目带来潜在的经济价值与环境提升空间；

三、片区优势

其实与上一条有异曲同工之处；但更侧重于，项目自身所出的片区，将各项优势资源融为一体，并对项目做个优势总结或优势提炼；例如在市政规划、投资、建设、环境、教育、配套···等各领域的综合打造与投入。

第二方面：中资讯

四、交通情况

既包括了大交通，也包括了小交通的。随着我国高铁四横四纵的建设，现在的大交通包括了高铁轨道、高速公路，相应的即是高铁站、高速出入口等；小交通包括了轨道交通、主干道、公交线路，相对应的地铁口、公交站台等；其实，交通状况充分反映了项目未来的出行便利度。

五、周边配套

配套是一个非常大的概念，因为完全用来评估未来的生活便利度。其中包括了商业配套，即周边的购物中心、商业街、生活超市、影院设施等；教育资源配套：小到幼儿园、重点小学，大到重点中学、高中、深圳大学资源的配套等；以及休闲资源配套：即周边的公园、景观河、体育场、文体中心等的配套。

第三方面：本体资讯

以上各方面均为项目的外部资讯，后续主要阐述项目本体信息。一个项目的本体信息是一个非常大而全的体系，需进一步分类进行：

一、基本信息

即是项目的体量，包括占地面积、容积率、建筑面积、户数等几个基本指标，容积率=建筑面积/占地面积；

占地面积顾名思义，就是建筑物所使用土地的水平面积，直接体现了社区水平占地的大小。容积率居住空间密度，越高的容积率，建筑面积越多，相反则越少，相应的居住舒适度会高；结合户数等指标综合反映了项目的社区规模。

另外项目的基本信息，还包括公共配套建筑面积、建筑高度、层数、层高等；

二、产品风格

包括了产品类型、面积户型、建筑风格、园林风格、大堂设计等；

产品类型：即是所看项目是别墅、联排、洋房、多层、高层产品等；

面积户型：即是多少平的几房，例如市场上非常受欢迎的66平两房、88平三房、以及128平的四房、168平的五房等，基本都是方正舒适的户型空间；

建筑风格：即是建筑的内容和外观特征，市面上很多新古典主义、现代风格、地中海风格等建筑风格；

园林风格：与建筑风格相辅相成，多数是现代园林景观，追求风情的，会参考设计地中海、中式古典园林等园林景观；

大堂设计：是建筑风格中的一部分，一个大堂设计，是一个项目的门面，往往能直接体现一个项目的高端程度，以及面向的客户群；

三、附加服务

暂时没想到更贴切的词，暂以附加服务为代表，主要是项目概括装修、赠送空间、物业服务几个方面。

装修：有些项目为了提升产品价值，会选择精装交楼，尤以万科为甚，甚至万科都有几个不同层次的装修标准，配备不同的楼盘体系；

赠送空间：以前的很多项目通过阳台、飘窗等提高赠送面积；自从14年实施新版《建筑面积规范》，很多面积不能再做赠送；

物业服务：抛开以上所有产品资讯，物业服务也是一项重要的项目价值因素，因其很可能影响到后续居民的居住服务体验。