随着政府持续推进，租赁市场不断完善，对于租客而言，租房选择长租公寓尤其是集中式公寓已经成为一种潮流，更是年轻人乐于接受的生活方式。
但是对于集中式公寓而言，从项目改造、租金定位、公寓运营管理以及租客体验来说，公寓主怎么做才能拿到租客“芳心”，同时又能保障基本收益和最终盈利却至关重要。今天汤司令给大家带来一份实际的集中式公寓运营策划案，带领大家从最真实的长租案例去了解集中式公寓的运营和管理。
长租崛起!公寓行业的发展趋势
大颠覆!大城市相继出台租房落户的政策，立足解决于大城市的租赁市场的供需矛盾;
大进步!相继有小米，万科等多家上市公司，进军公寓租房领域，因为这块蛋糕很大，现在国家扶持正处于风口之上;
大方针!未来对于对品牌公寓的认证条件，市场的准入门槛等标准进行明确和细化，消除黑中介，群租等租房乱象;
大时代!现在中国的GDP每年上涨都在世界前列，中国人的消费水平也慢慢进入到一个轻奢的消费时代。
所以，对于居住环境的提升，也是未来的必然趋势。
一份100分的集中式公寓运营策划案
1公寓定位
TY公寓是深圳的一家集中式长租公寓，房东拿下整栋楼并对房间进行整体装修设计，配备统一服务。公寓定位为一个面向现代都市青年居住、生活、交友的社区。通过“社群”概念，再加上智能硬件、精装软装设计等特色打造，
为所有租客提供良好的社交平台，而不仅仅是单纯的居住产品。
为了保障租客能够想出融洽，公寓在招租时设定了“三不租”：45岁以上的不租,带孩子的不租,不爱交朋友的不租。
2XX公寓周边竞品分析
对于公寓而言，一个合理的价格是能够保证盈利和出租率的重要因素，想要为公寓制定一个合理的价格就要做到知己知彼，了解周边租房产品品质和价格。
农民房：
LX花园单间;不带电梯900，带电梯1100元/月
特点：空房为主
附近公寓：
单房：DSTY公寓 1600元/月;JH公寓2280元/月;NY公寓2180元/月
商品房：
SH花园
两房一厅：4200-5000元/月不等;合租单间：2100-2500元/月
就该区域房源而言，大家所面临的环境和租客是一样的。评估周边环境，此区域交通通勤可以达到70分，相关生活配套设施比较完善，可以达到90分，就地段而言地段，可以达到80分。
3如何定价
定价6原则
租金价格取决于价值不取决于成本;
租金价格对应切实的服务;
价格可控范围内具有可比性;
调整价格务必调整服务;
价格差异是盈利关键;
提高利润必然影响出租率。
最终定价
单房：
签约一年2299元/月，签约6-9个月2399元/月，签约1-3个月2499元/月。
一房一厅：
签约一年;2599元/月，签约6-9个月;2699元/月，签约1-3个月;2799元/月
两房一厅：
签约一年2899元/月，签约6-9个月2999元/月，签约1-3个月3299元/月。
4营销目标
单间租金价格：2299元/月
销售期限：38天
出租率：大于95%
运营成本：10万
5销售方案：根据消费心理学设计8大方案
物质奖励：
人都有爱贪小便宜的心里，采购了一些不同的小礼品，如钥匙扣，手机扣，地毯，搬家包装袋，深圳通卡套钥匙毛绒挂件等，针对签约的客户免费赠送。
概率事件：
人都喜欢相信命运或运气，所以针对来看房的人给予每人摇取转盘抽奖的权利，且只有一次机会，奖品有几百元的减免租金，送网费，管理费，送小礼品等。
营造稀缺：
人对充裕的东西都是没有感觉的，比如空气，但对于稀缺的东西往往能带来更强烈的刺激，好的房型给一些限时优惠活动，比如签约前10名的租客，都会有相应的优惠活动。
激发竞争：
人的本能就是渴望更强，竞争和比拼永远是人的天性，对于比较好的稀有的房型，采取预招租的策略，竞拍心理价位，截止7天后对外招租，报价最高的获得这间房的居住权。
炫耀猎奇：
大部分女生都是喜欢拍照并发朋友圈炫耀的，针对签约女租客，拍签约照欢迎入住，然后免费修图P图，要求就是希望租客可以帮公寓转发朋友圈。
强烈情绪：
对于签约入住的用户，重视签约仪式，首次搬家入住，首次看房等具有纪念意义的时间点，都需要公寓管家做出特别的小活动，充分让客户感受到不一样的氛围。
重视尊重：
对于初到深圳看房的人，管家都会亲自派车去接送，因自己原因不能提供车辆就让客户自己打车过来公寓报销费用，充分让客户感受到被尊重渴望他入住的感觉。
制造对比：
通过一系列的对比，突出某个房型的优点和某种服务的超值感，进而给与一个客户进行决策的理由，高和低，大和小，颜色对比。
14个招租渠道
招租可以选择：蘑菇租房、58同城、赶集、豆瓣、小组、QQ群发、软件、微信、公众号、新浪微博、咸鱼租房、兼职发帖团队、大学生地推、中介公司、广告投放、资源互换、招租团队、关键字优化等钱渠道。
6运营核心
租客运营：微信群运营、公众号运营
活动运营：
线上活动：微信群，在线游戏;
线下活动：聚会，聚餐，桌游，联谊等;
资源运营：
对外——智能硬件供应商、网络供应商消防、公安、街道、网格管理系统供应商;
对内——电梯 户外广告快递服务电梯广告外卖桶装水金融服务。
7理论和工具
蘑菇伙伴
公寓saas系统——蘑菇伙伴管理系统，一手掌握录房管房招租合同收款数据租后7个环节。
智能化的管人：
1、可以通过系统直白的表达出租客的预约和预定订单;
2、可以的清晰的查询出任一房间租客的物业信息，避免了消息遗漏，造成租客不满的行为;
3、可以及时的观察到租客的意向信息，避免了租客流失的现象。
智能化的管房：
1、可以添加房东名下愿意出租的任何地产，而且通过图表可以做到一目了然;
2、可以随时切换到任意一家名下的公寓，查看其出租和物业的情况;
3、可以清晰的展示出业主的账单，以及对于他们的统一管理。
智能化的管钱:
1、可以做到流水透明化，可以清楚的看到每一笔的公寓流水，支付方式和日期;
2、可以通过图表清晰的表达出整个公寓的运营情况，确保钱财的来路和去向;
3、可以通过资料审核，设置权限，保证了资金的安全性。
云丁门锁
云丁门锁：通过手机、指纹、密码等多种智能方式解锁。
产品：云丁公寓门锁、云丁公寓电表、公寓水表、智能网关
系统：设备管理系统——房东端;设备管理系统——租客端
8运营人员配置
运营团队：专业熟练掌握公寓管理系统的运营人员。
配备人员：
销售期：1个店长，2个管家，4个兼职，一个保洁，一个保安，一个水电工
运营期：2个管家，一个保洁，一个保安，一个水电工
设计期间：待定
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