如今，一二线城市的房子已经涨得遥不可及，再加上限购、限售，不是买房门槛提高了，而是根本就不让买了。于是，刚需者和炒房客自然的把目光聚焦在三四线城市上。

今年国家楼市去库存政策转移到三四线城市，媒体大肆炒作“买买买”、“报复上涨”、“恐慌抢购”，这些都无时不刻灼烧着买房人那颗焦虑的心。但也有很多大咖出来善意提醒，不要当三四线房子的接盘侠，这就让很多人看不懂了。那到底三四线的房子该不该买呢？

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解读5月份房价数据

我们先看看5月份的楼市的关键数据。

5月70城新建商品住宅价格月度环比涨幅前10位，全部由二、三线城市包揽，三线城市占7席；前10城市：蚌埠3.4%、北海3.2%、湛江2.6%、哈尔滨2.0%、沈阳1.9%、西安1.8%、宜昌1.7%、九江1.7%、济宁1.7%、徐州1.6%。

再看看两个有代表性的一线城市的数据：

环比4月价格，北京的二手房环比降幅位居第一，下降0.9%，而深圳的新建商品房降幅则位居第一，下降0.6%。

上面两组数据一对比我们可以得出两个结论：

1、一线楼市房价开始进入拐点，表现在两个方面：一是新房价格涨幅开始停滞。深圳下跌最大，北京和上海新房价格与4月持平，说明市场进入观望状态；二是二手房价格开始掉头向下。北京跌幅0.9%，广州、深圳略有涨幅。

炒房者最关注的是一二线楼市的二手房价格，如果涨不动，投机资金就开始撤出一二线城市。

链家的数据更有说服力：链家研究院数据显示，2017年5月，北京市二手房成交均价64862元/平方米，环比下跌2.3%，是经历了连续17个月上涨之后连续两个月的下跌。其中，5月链家成交2394套，环比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，自2015年以来的最低。

2、三四线城市房价涨幅在正常范围。没有媒体宣传的那么夸张，新房环比涨幅最大的是蚌埠3.4%。二手房价格环比涨幅最大的也是蚌埠1.8%。因此不存在媒体所讲的暴涨的局面，大多数三四线城市二手房价环比上月涨幅都在1%左右。

因此，今年三四线城市房价上涨是正常现象，由于一二线城市房价受到严格调控，在三四线楼市去库存政策的支持下，肯定有部分楼市炒作资金涌向三四线城市，再加上部分刚需的支撑，房价上涨也理所当然。所以我们更关心的是，三四线城市房价这种涨幅能否持续下去？

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三四线城市房价怎么涨上去的？

中国楼市是政策市，政府有强大的控制力，分析中国的房价，不能脱离国家政策。

一是政策支持。最重要的是楼市去库存由一二线城市转向三四线城市。楼市去库存，相当于给楼市交易各方吃了定心丸：首先，三四线城市政府可以大胆推升房价，当然涨幅比一二线城市小一点就满足了；其次，给炒房者吹响了冲锋的号角，只要不贪心，到三四线城市炒一把就撤，还是比较安全的；再者，给刚需明显的暗示，房价还要涨，不买就等着后悔吧。

二是财政支持。大家可能会纳闷，财政支持怎么跟楼市有关呢？我说通俗一点，有两个耳熟能详的字：拆迁。这个“拆迁”用官方的说法叫“棚户区改造”。2015年之前，拆迁有两种补偿方式：实物安置和货币安置。实物安置就是拆旧房并建新房给拆迁户。货币安置就是赔钱给拆迁户。但2015年6月以后,这个政策有了重大调整：棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，这其实相当于国家出钱买房子，因为当时全国楼市库存太高了。

那国家买了多少房子呢？海通证券研究所有一个数据可以说明问题：

海通证券估算：15-16年棚改货币化安置面积分别为1.5亿平米和2.5亿平米，分别占当年住宅商品房销售面积的13.6%和18.2%，均逐步抬升。15、16年，剔除棚改货币化安置面积的影响后，住宅商品房销量增速分别降至-3.6%和13.5%，17年1季度降至12.3%。

大家现在看明白了吧，原来楼市最大的买家是政府。什么炒房团，什么刚需群众，和政府比起来，就是庄家和散户的关系。房价是政府首先带头拉起来的。

03

政府托底能托多久？

搞清楚这个问题，大家可以参考2015年的股市。

2014年的时候，我国经济出现了大问题，主要原因是当时房地产不景气，导致经济增速全面下滑，更可怕的是地方政府债务和国企债务迅速走高，很可能触发系统性金融风险。于是政府坐不住了，出手救市，计划分两步走：先救地方政府和国企，再救房地产。

想还债缺钱怎么办，最快的办法是到股市融资。于是大家看到2015年股市在国家的号召下开始猛涨，疯狂时市场开始憧憬A股冲破万点，然而由于玩火过猛，一盘好棋被下烂了，股灾爆发，最后只好国家队进去托盘救市。

如果你以为国家亏了，那就大错特错了，庄家哪有亏钱的道理。真实的过程是：政府营造预期，拉抬股市，散户进场接盘，庄家撤出，股市崩盘，政府再抄底。通过这个过程，国企和地方政府融资平台都从股市融到了钱，这其实是政府通过股市把地方政府和国企身上的债务转嫁到散户上。

把股市的逻辑放到楼市上，你就看清楚了。

楼市不景气，地方政府土地卖不动了，政府债务问题严重，于是国家出台了楼市去库存政策，后面的剧情是这样的：通过国企制造地王营造涨价预期，投机资金涌入楼市炒高房价，政府开始高价卖地，一二线楼市房子基本卖完，政府出台限购冰冻一二线楼市，锁死楼市投机资金。

有的人说，只要中国经济增长，一二线楼市的房价肯定是上涨的。我不否认一二线楼市长期是上涨的，但如果短时间内透支了未来的上涨空间，其实就是泡沫。你看股市，你也不可否认A股未来肯定是上涨的，但是短期内暴涨起来，肯定是暴跌收场。

我们再做个类比：一二线楼市相当于A股的蓝筹股，北上广深四个一线城市类似于A股中的茅台、格力等白马股，那三四线城市则相当于创业板。

那股灾后的2017年股市是什么样呢？

今年央行调低了M2增速目标（钱印少了），再加上金融领域去杠杆（钱收紧了），外汇占款（央行印钱的重要渠道）持续低迷，市场上的资金很紧张，甚至导致银行自己的借贷成本还高于放贷收益。

股市和楼市都是“有钱才有行情”的资金池。在资金紧张的情况下，以“上证50”为代表的蓝筹股今年屡创新高，而创业板较年初下跌了8%，这说明有危机感的资金抱团涌入蓝筹股避险。

那楼市的情况呢？人口和经济是楼市的基本面：

1、一线城市将来会发展成长三角、珠三角、京津冀都市圈三个超级城市群，这些城市群是中国的经济中心和人口聚集地，楼市基本面坚挺。

2、在实体经济萎糜、房价高企的情况下，远离上述城市群的三四线城市，（注意我强调的是“远离”，三四线城市中也有一些潜力股）在吸引人口和经济增长方面都难有很大改善，基本面不乐观。

基于上述逻辑，目前楼市资金兵分两路：

一部分资金进入一线楼市避险，这就是为什么在史上最严厉的限购限售下，一线楼市的房价至今还比较坚挺。另一部分投机资金进入三四线城市，想炒一把就撤。

所以不难得出这样的结论：三四线城市房价之所以出现一轮上涨，其实相当于创业板庄家资金在拉高出货，跑得慢的炒房者有可能成为接盘侠。在三四线城市去库存完成差不多的情况下，就是政府退出托底的时间。限购政策会向三四线城市延伸，锁定炒房者。

所以我对炒房者的忠告是：到三四线城市炒房可以，风险比较大，一不小心就会被套住，千万不能贪心，要速战速决，炒一把就赶紧撤。

04

三四线的刚需怎么办？

首先要把什么是“刚需”搞清楚。刚需就是急需一套房子，不管房价涨跌如何，你都不会把这套房子卖掉。如果你心里有一点点炒房的心理，即使你是买首套房，你也不是刚需。

其次，你要考虑自己能不能买得起房子。在大多数三四线城市，当地的平均工资也就3000左右，如果你没有稳定的工作，首付大部分都是靠借钱凑起来的，那其实你还是算没有能力买房子。相反，如果你能付的起首付，未来还房贷没有问题，那就算有能力买房子的。

这个问题看似简单，其实很多人没有想清楚。三四线的房子，未来如果限购，是很难转手的，而且现在房贷利率一直在上升，如果到时候供不起房贷导致资金链断裂，不仅房子被银行收走，你还会被纳入征信黑名单。所以买房前，不要总幻想着房价会上涨而高估自己的偿还能力。

第三，如果你是刚需，又能买得起房子，还是咬咬牙买吧。在这一点上其实还要分两个方面考虑，即你所在三四线城市的位置：

1、属于一二线城市或省会的卫星城。如果你所在的城市房价已经涨了一大截，比如无锡和扬州属于长三角区域，泉州和漳州靠近厦门，赣州是江西省域副中心，九江靠近江西省会南昌，这些城市房价5月份同比去年涨幅都在10%以上，九江涨14.7%，赣州涨12.3%，无锡最高涨26.5%，受益于一二线城市和省会城市经济发展的溢出效应，这些有潜力的城市房子还是可以买，即使跌下去，未来还能补涨回去的，当然涨回去的时间可能要长一些。

2、不属于一二线城市的卫星城。如果你的城市房价还没被炒起来，那就赶紧买吧，低房价就是你的安全边际。这些三四线城市未来房子上涨的概率还是有的，但即使跌也跌不到哪去，因为从长期看货币是贬值的。